○荒川区市街地整備指導要綱
平成9年9月1日
制定
(9荒街都発第87号)
(助役決定)
(目的)
第1条 この要綱は、荒川区(以下「区」という。)における市街地の秩序ある整備を促進するため、一定規模以上の建築物の建設、周辺の市街地環境に影響を与える施設整備等に関し必要な事項を定めることにより、生活環境の向上と公共公益施設等との調和を図り、もって「水とみどりと心ふれあう街 あらかわ」の推進に寄与することを目的とする。
(1) ペット火葬施設等 次のいずれかに掲げる施設
ア 犬、猫その他人に飼育されていた動物の死骸の火葬に要する焼却設備を有する施設(以下「火葬施設」という。)
イ 当該焼骨を埋葬する施設(以下「埋葬施設」という。)
ウ 当該焼骨を納骨する設備を有する施設(以下「納骨施設」という。)
(2) 移動火葬施設 犬、猫その他人に飼育されていた動物の死骸の火葬に要する焼却設備を搭載し、移動することができる自動車等
(3) 事業者 第3条に掲げる事業の事業主
(4) 施行区域 都市計画法(昭和43年法律第100号)第29条の規定に基づく手続を必要とする事業、墓地及びペット火葬施設等にあってはその開発区域、建築物の建設にあってはその敷地、移動火葬施設にあっては施設の外周から水平距離2メートルを加えた区域
(5) 近隣関係住民 施行区域の敷地境界線から建築物の高さの2倍の水平距離(墓地、ペット火葬施設等及び区長が特に必要と認める事業は100メートル、その他建築物の計画が伴わない場合は10メートルとする。)の範囲内に居住する者及び当該範囲内にある土地又は建築物に関して権利を有する者
(6) 主要道路 施行区域に接する道路のうち幅員が最大のもの
(7) 道路附属物 道路法(昭和27年法律第180号)第2条第2項に規定するもの
(8) 緑地 事業者又はその継承者が自ら管理する植栽緑地、生けがき等
(9) 公開広場 事業者又はその継承者が自ら管理する植栽地及び広場状空地を有した一団の土地で、一般に開放するもの
(10) 延床面積 建築基準法施行令(昭和25年政令第338号)第2条第1項第4号の延べ面積
(11) 建築物の高さ 建築基準法施行令第2条第1項第6号ロに規定する建築物の高さの算定方法のうち、建築基準法(昭和25年法律第201号)第56条の2の場合によるもの
2 前項に掲げるもののほか、この要綱で使用する用語の意義は、建築基準法で使用する用語の例による。
(対象事業)
第3条 この要綱は、次に掲げる事業を対象とする。ただし、荒川区住宅等の建築に係る住環境の整備に関する条例(平成19年荒川区条例第29号)の適用を受ける事業は、対象から除外する。
(1) 都市計画法第29条の規定に基づく手続を必要とする事業(同法第34条の2の規定に基づく手続を必要とする事業を含む。)
(2) 延床面積1,000平方メートル以上の建築物の建設事業
(3) 住戸(住室を含む。以下同じ。)の数が6以上の共同住宅、寄宿舎(住戸以外の部分が併設されるものを含む。)及び長屋の用途に供する建築物の建設事業
(4) 墓地又は納骨堂の設置を行う事業
(5) ペット火葬施設等の設置を行う事業
(6) 移動火葬施設を使用する事業
(7) その他区長が特に必要と認める事業
(事業者の責務)
第4条 事業者は、第1条の目的を達成するため、区の指導及び要請に協力するとともに当該事業の施行区域周辺地区の良好な生活環境を保持し、住民の福祉の向上を中心とした街づくりに貢献しなければならない。
2 前項の計画内容で事前に協議を必要とする事項は、次のとおりとする。
(1) 公有地の拡大の推進に関する法律(昭和47年法律第66号)の趣旨に沿って、地方公共団体等が開発事業用地を買い取ることの可能性
(2) 国、東京都及び区において計画又は実施している都市計画関連事業との整合性
(3) この要綱に定める近隣関係住民への説明、景観への配慮、道路の整備、緑地等の整備、建築物外壁の後退、生活環境対策、駐車施設、駐輪施設、防災対策等
(4) その他区長が特に必要と認める事項
3 事業者は、施設及び設備の設置について、電気、ガス、上下水道、消防、警察、郵便等の関係機関と事前に十分協議調整するものとする。
(1) 計画位置を示す案内図
(2) 付近の状況を示す現況図
(3) 施行区域を示す公図写及び敷地求積図
(4) 計画の概要を示す土地利用計画図、配置図及び建築物設計図書
(6) 近隣関係住民との協議経過を示す近隣関係住民協議経過報告書(第5号様式)
(7) 景観づくりの取組に関する景観チェックシート(第8号様式)
(8) 防災に対する取組に関する防災対策チェックシート(第9号様式)
(9) 環境への配慮に対する取組に関する建築物環境配慮チェックシート(第10号様式)
(10) その他区長が必要と認め指示する書類
(1) 建築基準法第6条第1項に規定する確認の申請書の提出予定日
(2) 建築基準法第6条の2第1項に規定する確認を受けるための書類の提出予定日
(3) 建築基準法第18条第2項に規定する計画の通知をするための書類の提出予定日
(4) 荒川区墓地等の構造設備及び管理の基準等に関する条例(平成23年荒川区条例第3号)第4条第1項に規定する経営の許可を受けるための書類の提出予定日
(5) 事業の着手予定日
6 事業者(共同住宅等建設事業又は移動火葬施設使用事業の事業主を除く。)と区長は、協議で合意に達した場合は、その合意事項について協定を締結し、協定書を各1通ずつ保有するものとする。
7 事業者は、対象事業の計画内容について変更する場合は、事前申出書(変更)(第2号様式)を提出するものとする。なお、添付する書類、提出部数等については、区の担当者と協議するものとする。
8 事業者は、対象事業の計画を取り下げる場合は、事前申出書(取下げ)(第3号様式)を提出するものとする。
2 事業者は、近隣関係住民との協議経過について、第5条第4項第6号に掲げる近隣関係住民協議経過報告書を作成し、区長に報告するものとする。
3 事業者は、事業による近隣に対する障害等について十分注意し、近隣関係住民等に悪影響を及ぼさないよう配慮するものとする。
4 事業者は、事業によって生じた全ての紛争の解決について誠意をもって当たるものとする。
(景観への配慮)
第7条 事業者は、荒川区景観条例(平成23年荒川区条例第30号)及び荒川区景観計画に基づく景観形成基準等を踏まえ、周辺環境との調和や景観への配慮など、良好な景観づくりに積極的に取り組むものとする。
2 事業者は、前項の規定による景観づくりへの取組について、第5条第4項第7号に規定する景観チェックシートを作成し、区長に提出するものとする。ただし、景観法(平成16年法律第110号)第16条第1項又は荒川区地区計画の区域内における建築物の制限に関する条例(平成13年荒川区条例第25号)第12条の規定の適用を受ける事業については、この限りでない。
(道路の整備)
第8条 事業者は、次に掲げる基準により道路を整備するものとし、施行区域内に、都市計画道路及び区の道路計画等がある場合は、その計画に適合させるものとする。
(1) 施行区域面積が1,000平方メートル未満の場合で、当該区域に接する道路が幅員4メートル未満の道路については、道路中心線(建築基準法第42条第2項に規定する道路の中心線をいう。以下この項において同じ。)から2メートル以上の位置にL形側溝を設置し、後退用地(道路中心線から後退位置まで)等が一体となるように拡幅整備をするものとし、拡幅整備する部分で区長と協議が整ったものについては、区に無償譲渡等するものとする。
(2) 施行区域面積が、1,000平方メートル以上3,000平方メートル未満の場合は、次の基準による。
ア 主要道路は、幅員6メートル以上に拡幅整備するものとする。
イ 交通量が集中又は増加する施設を設置する場合は、その施設の主出入口が接する道路の幅員をアの基準に適合するよう整備するものとする。
ウ 主要道路以外で、施行区域に接する幅員4メートル未満の道路については、当該区域に接する他の道路にその両端が有効に接続している場合は、区域側で有効幅員4メートル以上の位置にL形側溝を設置し、後退用地(道路中心線から後退位置まで)等が一体となるように拡幅整備するものとする。ただし、これ以外の場合は道路中心線から2メートル以上拡幅整備するものとする。
(3) 施行区域面積が3,000平方メートル以上の場合は次の基準による。
ア 主要道路は、幅員9メートル以上に拡幅整備するものとする。ただし、周囲の状況により交通上安全で支障がない場合には、6メートル以上とすることができる。
イ 交通量が集中又は増加する施設を設置する場合は、その施設の主出入口が接する道路の幅員をアの基準に適合するよう整備するものとする。
ウ 主要道路以外で、施行区域に接する幅員4メートル未満の道路については、当該区域に接する他の道路にその両端が有効に接続している場合は、区域側で有効幅員4メートル以上に拡幅整備するものとする。ただし、これ以外の場合は道路中心線から2メートル以上の位置にL形側溝を設置し、後退用地(道路中心線から後退位置まで)等が一体となるように拡幅整備するものとする。
2 事業者は、道路の歩道と車道の分離が可能な場合は、原則として歩道を設置し、歩道の幅員が3メートル以上の場合は、街路樹又は植樹帯を設置するものとする。
3 事業者は、区が管理している道路を拡幅する場合は、下水本管まで舗装の打ち替えを行うものとする。ただし、横断勾配の変更を必要とする場合は、全幅員の打ち替えを行うものとする。
4 事業者は、必要に応じて道路に街路灯等の交通安全施設を設けるものとする。
5 道路及び交通安全施設の構造基準は、荒川区標準構造図集及び荒川区私道整備構造図によるものとする。
6 事業者は、区と協議の上、道路附属物に係る基準に従って道路附属物を設置し、設置後当該施設を管理する者に引き継ぐものとする。
7 事業者は、周辺の道路に損傷を与えた場合は、当該道路を管理する者の指示により別途処理するものとする。
8 事業者は、電柱等道路占用物の移設又は新設が必要な場合は、電気、ガス、上下水道、警察、区等の関係機関と協議するものとする。
9 事業者は、公共用地に接し、土地境界が未確定の場合には、公共用地境界確定申請を行い、各確定点には、区支給の境界杭又は鋲を設置するものとする。
10 事業者は、施行区域に接する道路の管理者が区以外の場合は、当該道路管理者と十分な協議を行い、その内容を踏まえ、区と協議を行うものとする。
(緑地等の整備)
第9条 事業者は、次に掲げる基準により施行区域内に緑地、公開広場及び屋上緑化を整備するものとする。
(1) 緑地、公開広場及び屋上緑化の面積は、施行区域面積に「表―1」の数値を乗じて得た面積とする。
なお、墓地及び埋葬施設の緑地については、施行区域の境界に沿って配置するものとする。
「表―1」施行区域面積別緑地、公開広場及び屋上緑化の割合
施行区域面積(m2) | 緑地(％) | 公開広場(％) | 屋上緑化(％) | |
墓地及び埋葬施設 | ||||
1,000未満 | 8以上 | 20以上 | 10以上 | |
1,000以上3,000未満 | 10以上 | 20以上 | 20以上 | |
3,000以上 | 6以上 | 20以上 | 4以上 | 20以上 |
※屋上緑化の基準は、屋上の有効面積に占める割合
(2) 施行区域の一部又は全部が商業地域及び近隣商業地域(以下「商業系地域」という。)にある場合で、「表―2」の条件に適合する緑地を設置したときは、緑地(屋上緑化は除く。)の面積を次のとおり緩和することができる。ただし、墓地及び埋葬施設については適用しない。
ア 施行区域の全部が商業系地域にある場合は、施行区域面積に「表―1」の数値の2分の1を乗じて得た面積とする。
a 商業系地域については、その面積に「表―1」の数値の2分の1を乗じて得た面積とする。
b その他の用途地域については、その面積に「表―1」の数値を乗じて得た面積とする。
「表―2」緑地面積緩和の条件
施行区域面積(m2) | 緩和の条件 |
1,000未満 | 緑地を商業系地域内で道路に接する長さの30％以上かつ10m以上を道路に沿って設置する場合 |
1,000以上3,000未満 | 緑地を商業系地域内で道路に接する長さの30％以上かつ15m以上を道路に沿って設置する場合 |
2 事業者は、緑地、公開広場及び屋上緑化の設計に当たっては、区が実施している水準と同等以上のものとし、あらかじめ荒川区みどりの保護育成条例(昭和55年荒川区条例第7号。以下「みどりの保護育成条例」という。)第19条に規定する緑化計画書を提出し、認定を受けるものとする。ただし、みどりの保護育成条例の適用を受けない事業については、緑地等計画書(第11号様式)を作成し、区長に提出するものとする。
3 事業者(その継承者を含む。次項において同じ。)は、定期的に除草、消毒、整枝、灌水、施肥、清掃等を適切に実施し、良好な環境を保持するよう努めるものとする。
4 事業者は、施行区域内に現存する樹木の保護に努めるものとする。
(建築物外壁の後退)
第10条 事業者は、その事業に係る建築物の地階を除く階数が5以上又は高さが15メートル以上である場合は、「表―3」の基準により建築物の外壁を敷地境界線から後退させるものとする。
「表―3」敷地面積に対する外壁後退距離
敷地面積(m2) | 外壁後退距離(m) | |
敷地境界線 | 道路境界線 | |
1,000未満 | 有効0.5以上 | |
1,000以上2,000未満 | 有効1.0以上 | 有効1.0以上 |
2,000以上3,000未満 | 有効1.5以上 | |
3,000以上 | 有効2.0以上 | |
3 敷地が2以上の用途地域等にわたる場合は、敷地の過半が属する地域によるものとする。
(生活環境対策)
第11条 事業者は、次に掲げる生活環境対策(共同住宅等建設事業の事業主にあっては、第2号の生活環境対策)を講じるものとする。
(1) 施行区域周辺における囲障は、可能なかぎり生けがき、フェンス等とし、それ以外の場合は、植栽等により緑化可能な構造とする。
(2) 施行区域内において発生する廃棄物及び再利用対象物の保管等について区と協議するとともに、荒川区廃棄物の処理及び再利用に関する条例(平成11年荒川区条例第25号)に該当する施設は、あらかじめ届け出るものとする。
(3) 防犯灯は、3ルクス以上の照度を確保し、人が認識できるよう、施設の入口付近等に必要に応じて設置するものとする。
(4) 墓地、納骨堂、ペット火葬施設等及び移動火葬施設については、別表に掲げる基準を遵守するものとする。
(5) 施行区域の周辺に存在し、又は当該周辺において計画されている店舗又は工場等の施設への影響を考慮するものとする。
(6) 広告板を設置する場合は、東京都屋外広告物条例(昭和24年東京都条例第100号)を遵守するものとする。
(駐車施設)
第12条 事業者は、公共施設、商業施設、娯楽施設その他の駐車需要を生じさせる施設を有する建築物の駐車施設については、次に掲げる基準を確保するものとする。
(1) 来客用の駐車施設は、その施設の来客数、建物用途、周辺状況等に応じて必要な台数を確保するものとする。
(2) 荷さばき又は従業員用等事業者が自らのため利用する駐車施設については、周辺交通への影響等を考慮し、必要な台数を確保するものとする。
2 事業者は、前項に規定する建築物以外の建築物及び施設整備については、周辺交通への影響等を考慮し、その事業計画等に応じた規模の駐車施設を設置するものとする。
3 前2項の駐車施設の1台当たりの規模は、幅2.3メートル以上、奥行5.0メートル以上とする。ただし、特殊な装置を用いる駐車施設で有効に駐車のできる場合は、この限りでない。
(駐輪施設)
第13条 事業者は、公共施設、商業施設、娯楽施設その他の自転車等の駐車需要を生じさせる施設のうち、荒川区自転車等の放置防止及び自転車等駐車場の整備に関する条例(平成9年荒川区条例第40号)に該当する施設は、あらかじめ届け出るものとする。
2 事業者は、前項の届出を要しない建築物及び施設整備については、その事業計画等に応じた規模の駐輪施設を設置するものとする。
3 共同住宅等建設事業の事業主は、その事業に係る建築物の住戸の数以上の台数の駐輪施設を設置するよう努めるものとする。
(防災対策)
第14条 事業者は、次に掲げる防災対策に積極的に取り組むものとする。
(1) 第3条第2号に規定する事業については、「表―4」の基準により施行区域内に防火水槽(飲料用水槽及び雨水貯水槽との併用型を含む。)を設置するものとする。
「表―4」延床面積1,000平方メートル以上の建築物の防火水槽設置基準
地階を除く延床面積(m2) | 水槽容量(t) |
2,000未満 | 設置するよう努める |
2,000以上5,000未満 | 40以上 |
5,000以上 | 100以上 |
(2) 防火水槽の位置及び構造等については、消防署と協議し、消防水利施設構造基準(東京消防庁)に基づき整備するものとする。
(3) 地階を除く階数が3以上の建築物を建設する事業については、落下物の防止に配慮するものとする。
(4) 施行区域内の排水設備については、雨水等の排水によって周辺に溢水等による被害が生じないよう、ます、排水溝、透水性舗装その他の排水設備を整備するものとする。
(5) 地階を除く階数が5以上であり、かつ、延床面積が1,000平方メートル以上である建築物の建築を行う場合は、荒川区災害時地域貢献建築物認定制度実施要綱(平成23年8月1日23荒都都第319号)に基づく災害時地域貢献建築物の認定について、区と協議するものとする。
(電波障害対策)
第15条 事業者は、当該事業に係る電波障害が発生した場合は、その障害を除去するための対策を講じなければならない。
2 事業者は、地階を除く階数が5以上又は高さ15メートル以上で、かつ、周囲の建物状況等から電波障害を生ずるおそれがあると予測される建築物の建築を行う場合は、電波障害の予測調査を実施するものとする。
3 事業者は、第1項の電波障害対策を講じた場合には、対策を講じた区域の位置図及びその対策内容を完了後に区に届け出るものとする。
(工事中の危害防止)
第16条 事業者は、工事中の騒音、振動、粉じん、ばいじん、出入り車両による交通事故、路上汚損等の危害の防止について十分に対策を講じなければならない。
(設計上の配慮)
第17条 事業者は、高齢者及び障害者を含めた全ての人が安全、安心、快適に暮らし、訪れることができるまちづくりを進めるため、ユニバーサルデザインの考え方に立って、東京都福祉のまちづくり条例・施設整備マニュアルに基づき、利用しやすい施設の整備を行うものとする。
2 事業者は、区が目指す低炭素地域づくりを進めるため、エネルギー使用の合理化、再生可能エネルギーの利用、ヒートアイランド現象の緩和、資源の適正利用、環境保全等に積極的に取り組み、その環境への配慮項目について、第5条第4項第9号に規定する建築物環境配慮チェックシートを作成し、区長に提出するものとする。
3 事業者は、当該建築物の敷地がスーパー堤防整備事業の範囲内にあるときには、区と協議し、スーパー堤防の整備に協力するものとする。
(管理者等の表示)
第18条 共同住宅等建設事業の事業主は、次に掲げる事項を記載した表示板を、建築物の出入口付近の壁等外部から見やすい場所に設置するものとする。
(1) 建築物の名称
(2) 建築物の管理者の氏名(法人の場合は、当該法人の所在地及び名称)
(3) 緊急時の連絡先
(町会、自治会との協議)
第19条 事業者は、地域コミュニティの醸成のため、区及び既存の町会又は自治会と協議し、対象事業の新たな住民等が町会又は自治会への加入等ができるよう、必要な協力を行うものとする。
2 事業者は、近隣関係住民と新たな住民等とが融和できるよう配慮するものとする。
(土壌汚染対策)
第20条 事業者は、計画地の土壌が汚染されているおそれがある場合には、その有無を調査するとともに、その処理について区と協議し、責任を持って解決するものとする。
(文化財の保護)
第21条 事業者は、事業の計画及び実施に当たっては、文化財の保護に留意するものとする。
2 事業者は、事業施行中に埋蔵文化財等を発見した場合は、現状を変更することなく直ちに区に連絡し、その取扱いについて協議するものとする。
(適用除外)
第23条 他の法律又は国等の制度要綱に基づき行う事業については、第5条第6項の規定の適用を除外することができるものとする。
2 国若しくは公共団体又は公的機関の行う事業については、第5条第6項の規定の適用を除外することができるものとする。
3 前2項に規定する事業を行う事業者は、適用の除外について申請の上、区長と協議するものとする。
附則
1 この要綱は令和3年4月1日から施行する。
別表
共通事項 | (1) 建築物等に設ける開口部、換気設備の排気口等は、隣地に対して臭気その他衛生上支障を及ぼさない位置に設けること。 (2) 都民の健康と安全を確保する環境に関する条例(平成12年東京都条例第215号)別表第13に定める騒音及び振動、悪臭の規制基準に適合すること。 (3) 周辺の生活環境への影響を最小限に留めるよう、ごみ集積設備、給排水設備、便所、人溜まりスペース及び駐車場など、管理、運営に必要な施設を備えること。 (4) 施行区域外で、自動車が駐車若しくは旋回しない措置を講ずること。 | |
墓地・納骨堂の基準 | (1) 隣接地及び道路の境界から、墓石等が見通せない措置を講ずること。 (2) 来客用の駐車施設は、荒川区墓地等の構造設備及び管理の基準等に関する条例施行規則(平成24年荒川区規則第11号)に定める基準に適合すること。 | |
ペット火葬施設等の基準 | 火葬施設 | (1) 焼却設備の設置場所等 ア 建築物内に設置すること。 イ 外部から容易に火葬等の作業が見通せない措置を講ずること。 (2) 焼却設備の構造等 ア 廃棄物の処理及び清掃に関する法律施行規則(昭和46年厚生省令第35号)第1条の7に規定する基準に適合すること。 イ 防じん及び防臭の十分な能力を有する装置を設けること。 ウ 都民の健康と安全を確保する環境に関する条例施行規則(平成13年東京都規則第34号)別表第16に定めるダイオキシン類及びばいじんの排出基準に適合すること。 (3) 施設の管理等 ア 火葬施設内の臭気について脱臭対策を講じること。 イ ばいじんと臭気指数の測定を定期的に実施すること。 |
埋葬施設・納骨施設 | (1) 動物の死骸を土中に葬る施設の設置でないこと。 (2) 隣接地及び道路の境界から、墓石等が見通せない措置を講ずること。 | |
移動火葬施設の基準 | (1) 焼却設備の構造等 ア 廃棄物の処理及び清掃に関する法律施行規則第1条の7に規定する基準に適合すること。 イ 防じん及び防臭の十分な能力を有する装置を設けること。 ウ 都民の健康と安全を確保する環境に関する条例施行規則別表第16に定めるダイオキシン類及びばいじんの排出基準に適合すること。 (2) 施設の管理等 ア 火葬施設の臭気について脱臭対策を講じること。 イ ばいじんと臭気指数の測定を定期的に実施すること。 ウ 都民の健康と安全を確保する環境に関する条例別表第13に定める騒音及び振動、悪臭の規制基準に適合すること。 | |
